O que é Certidão Negativa de Débitos?

A Certidão Negativa de Débitos (CND) é um documento que comprova que uma pessoa física ou jurídica não possui pendências financeiras ou fiscais com determinado órgão público. Ela é frequentemente exigida em processos como:

  • Registro de obra no cartório de imóveis
  • Financiamentos imobiliários
  • Participação em licitações
  • Regularização de imóveis ou empresas

📌 No caso do registro de obra

Para registrar uma obra no cartório de registro de imóveis, geralmente é exigida a CND do INSS, que comprova que foram recolhidas as contribuições previdenciárias relativas à construção. Isso é obrigatório conforme o artigo 47 da Lei nº 8.212/1991.

🏗️ Onde o INSS entra no registro de uma obra

  1. Durante a execução da obra:
    • O responsável pela construção (proprietário, construtora ou engenheiro) deve cadastrar a obra no CNO (Cadastro Nacional de Obras), que substituiu o antigo CEI.
    • A partir desse cadastro, a Receita Federal acompanha a obra e espera o recolhimento das contribuições previdenciárias (INSS) sobre a mão de obra utilizada.
  2. Após a conclusão da obra:
    • Para registrar a construção no cartório de registro de imóveis, é necessário apresentar a Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS.
    • Essa certidão comprova que todos os encargos previdenciários foram pagos corretamente.
    • Sem essa CND, o cartório não pode registrar a averbação da construção na matrícula do imóvel (conforme o artigo 47 da Lei nº 8.212/1991).
  • A Receita Federal faz o cálculo do INSS devido com base na área, padrão da obra e outros fatores.
  • Após o pagamento, emite-se a CND.

O que pouca gente sabe é que dá pra reduzir — e muito — o valor do INSS na regularização de obras. Muita gente paga mais do que deveria por desconhecer os mecanismos legais que permitem essa economia. O INSS de obra é obrigatório para registrar construções no cartório de imóveis, mas existem formas legítimas de diminuir esse custo.

A Receita Federal permite aplicar fatores de redução que podem cortar de 70% a 100% do valor do INSS.

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